_ABERTURA

E chegamos ao final de 2025. Muitos que estão lendo esse texto já se encaminham para passar férias com a família, tirar um tempo para descansar, virar a página, e seguir com novos planos para o ano que se inicia.

Para nós não é diferente. Hoje escrevo meu último artigo do ano, direto de Toronto, no Canadá, onde passarei um período de descanso, estudo, e também novas experiências a compartilhar.

Sempre gosto de, nesse período, fazer um exercício de quais palavras marcaram o ano que se encerra.

Pedi, então, a nossa IA para revisar as edições do Radar Terracotta de 2025 e indicar dez palavras que marcaram nossas pautas.

Responda nossa enquete e nos ajude a entender o que você espera ver no Radar Terracotta em 2026.

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Na edição de hoje:

_#1

Chegamos ao final de 2025, mais um ano que se encerra, muitos que estão lendo esse texto já se encaminham para passar férias com a família, tirar um tempo para descansar, virar a página, e seguir com novos planos para o ano que se inicia. 

Para nós não é diferente, hoje escrevo meu último artigo do ano, direto de Toronto no Canadá onde passarei um período de descanso, estudo, e também novas experiências a compartilhar. 

Sempre gosto de nessa fase fazer um exercício de quais palavras marcaram o ano que se encerra. 

Pedi então a nossa IA para revisar as edições do Radar Terracotta nesse ano e indicar dez palavras que marcaram nossas pautas.

Funding
Um ano marcado pela escassez e pela seletividade. O capital deixou de premiar volume e velocidade e passou a exigir estrutura, clareza de risco e retorno bem fundamentado.

Capital Stack
Tema recorrente ao longo do ano, refletindo a busca por alternativas ao crédito bancário tradicional, com mais combinações entre crédito, equity e estruturas sob medida para cada projeto.

Operação
A pauta migrou da obra para o depois. Ficou claro que o valor do ativo é cada vez mais determinado pela capacidade de operar bem, ao longo do tempo, e não apenas pela entrega.

Servitização
Apareceu como uma mudança de mentalidade: menos imóvel como produto final e mais imóvel como base para serviços, experiências e receitas recorrentes.

Disciplina
Um lembrete constante de que o novo ciclo exige mais rigor. Decisões mais cuidadosas, atenção aos números e menos espaço para improviso em um ambiente de capital mais caro.

Industrialização
Tratada como caminho quase inevitável diante da falta de mão de obra, da pressão por eficiência e da necessidade de previsibilidade em prazo, custo e qualidade.

IA
Está deixando de ser promessa ou diferencial e passou a ser infraestrutura básica, conectando vendas, construção, operação e tomada de decisão baseada em dados.

Recorrência
Está ganhando protagonismo como resposta à volatilidade do mercado, com modelos focados em fluxo de caixa contínuo, relacionamento de longo prazo e maior previsibilidade.

Especialização
Em um mercado mais competitivo, ficou evidente que generalistas perdem espaço. Quem aprofunda em uma tipologia, tese ou competência tende a capturar mais valor.

Liquidez
Presente tanto nas preocupações quanto nas estratégias, refletindo a necessidade de pensar desde o início em saída, giro de capital e flexibilidade para investidores.

Esse ano falamos sobre a arte de multiplicar em 7x o retorno no projeto imobiliário construindo um bom stack de capital, comentamos sobre os cuidados com o slopfication no mercado imobiliário; trouxemos a digitalização da matéria e seus impactos na atividade construtiva; apresentamos a inevitabilidade do Senior Living e seus fundamentos. 

Sentar e revisar algumas das pautas que tratamos esse ano é uma ótima retrospectiva para rever o que direcionou o mercado imobiliário, mas também se preparar para o que devemos ver adiante. 

Tenho certeza que janeiro começa com muita gente me perguntando: o que esperar para 2026? 

Para a próxima semana preparamos uma retrospectiva do Radar Terracotta 2025 para vocês. Espero que aproveitem.

Desejamos uma ótima virada de ano e nos vemos em 2026.

_#2

Quem acompanha o analista Mike Del Prete viu o alerta: o Google começou a testar a exibição de imóveis à venda – com fotos, preços e botões de contato – diretamente nos resultados da busca.

Não é um novo site. 

Não é um anúncio tradicional. 

É o Google testando o core business de Zillow e Realtor dentro do seu próprio território.

E esse movimento não é apenas uma briga por tráfego. 

A lógica é: se a interface resolve a dúvida do usuário ali mesmo, o portal imobiliário deixa de ser o destino e corre o risco de virar apenas infraestrutura de dados..

Na edição desta semana do Radar Pro, detalhamos como funciona esse teste do Google, por que ele dispensa os portais tradicionais na fonte de dados e o que isso sinaliza para o futuro da jornada de compra em 2026.

_#3

Em um ano de geopolítica instável e juros voláteis, tentar acertar "o ativo do ano" virou algo semelhante a jogar na loteria.

Por isso, fizemos uma simulação de carteira com US$ 1 milhão alocados em 2025, divididos 50/50 entre Brasil e Exterior, e espalhados por 5 classes de ativos imobiliários (de Ações e Tech a FIIs e Crédito).

No Investor Track dessa semana, abrimos o ranking detalhado de performance de cada classe de ativo (onde as Public Equities brasileiras brilharam com +63%) e discutimos por que o investidor sofisticado não busca apenas retorno absoluto, mas convexidade.

_{RETROSPECTIVA}

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