ABERTURA
O capital de risco está financiando simultaneamente duas visões diferentes para o imobiliário: uma que usa a IA para fortalecer o modelo atual e outra desenhada para mudar a intermediação. Qual será a vencedora? Analisamos essa bifurcação na edição de hoje.
Trazemos também nossa ótica de como interpretar os dados da recente pesquisa do Quinto Andar sobre o que busca o comprador do imóvel.
E fechamos analisando o volume massivo de investimentos que busca transformar a Arábia Saudita no maior canteiro de obras do planeta.
Boa leitura!
Na edição de hoje:
🤖 As duas teses de IA que disputam a jornada do imóvel: otimizar ou romper com a intermediação tradicional.
🏠 O erro de escala: por que $75% dos brasileiros moram em casas, e o mercado insiste na verticalização.
🇸🇦 A meta da Arábia Saudita de US$ 1,25 trilhão e a busca ativa pelo "Cristiano Ronaldo" da construção.
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#1
A transformação da jornada de venda do imóvel
O anúncio da rodada de R$ 17 milhões da Morada AI, no Brasil, e os R$ 32 milhões captados pela americana Ridley deixam claro:
A jornada de venda do imóvel está passando por uma reescrita profunda. Mas não uma reescrita única.
São duas teses diferentes de como a IA deve operar no mercado imobiliário – uma que empodera os atores tradicionais, outra que questiona a própria estrutura da intermediação.
IA como eficiência para os players do setor
A Morada AI representa a tese da otimização. Ela não tenta reinventar o mercado; tenta remover as fricções que o tornam lento, caro e ineficiente, especialmente no mercado primário.
O que entrega
Captação e qualificação de leads via chatbots inteligentes.
Personalização baseada em dados integrados.
Automação do crédito, reduzindo rejeições decorrentes de análise manual.
Soluções de financiamento para acelerar aprovações e reduzir burocracia.
Por que importa
Fundada em 2021 como spin-off da Kunumi, a Morada já enviou +50 milhões de mensagens e atendeu 2 milhões de potenciais compradores.
Hoje atende cerca de 200 incorporadoras em 17 estados, incluindo Direcional, Patrimar/Novolar e Emccamp – um alcance que mostra aderência real à dor operacional das empresas.
O ponto central é simples: mesmo em um mercado onde 88% das empresas dizem usar IA, poucas transformam isso em escala consistente.
A Morada tenta resolver justamente esse gap.
IA como ruptura do modelo de negócio
Se a Morada reforça a cadeia existente, a Ridley opera o movimento inverso: ela tenta retirar o intermediário da equação.
A premissa é dura: as comissões de 6% nos EUA custam US$ 100 bilhões ao ano aos vendedores. E a IA torna possível questionar esse arranjo.
Como funciona
Plataforma end-to-end para vender imóveis residenciais.
IA guia a preparação, precificação, listagem e suporte legal.
Chat inteligente, insights personalizados e analytics preditivos.
Modelos de monetização flat – de US$ 49 a US$ 3.499.
A evidência do modelo
Economia média: US$ 43.639 por transação.
57 imóveis vendidos desde julho de 2024, em 33 dias, com 98,3% de fechamento no preço pedido.
US$ 4,6 bi em leads e US$ 350 mi em imóveis listados.
IA como substituto parcial da corretagem, com suporte humano opcional e um marketplace centrado no consumidor.
Duas empresas, duas abordagens, um mesmo vetor
Apesar das semelhanças tecnológicas – IA generativa, chatbots, analytics, personalização – as teses estratégicas divergem:
Morada AI → Otimização (B2B)
Melhora o desempenho do ecossistema existente.
Atua na qualificação, conversão e análise de crédito.
Amplia eficiência e previsibilidade para incorporadoras.
Focada no mercado primário brasileiro.
Ridley → Disrupção (B2C)
Redesenha a jornada de venda para o consumidor.
Elimina comissões e reduz custo transacional.
Acelera o ciclo de venda com IA como copiloto.
Questiona a estrutura agent-centric tradicional.
Ambas captaram capital significativo validando a tese de que IA aplicada ao imobiliário já não é experimento, mas movimento de mercado.
O eco do passado: quando as imobiliárias digitais prometeram o “flat fee”
O movimento atual lembra um ciclo anterior: a ascensão das imobiliárias digitais e das primeiras tentativas de modelos flat fee em PropTechs, tanto no Brasil quanto lá fora, como foi o caso da Purple Bricks.
Naquela época, a tese era parecida: reduzir a comissão, digitalizar a jornada e substituir parte do trabalho de corretagem por processos online.
A ascensão e queda da Purple Bricks
A Purplebricks surgiu em 2014 no Reino Unido como uma agência imobiliária digital inovadora, prometendo revolucionar o setor com um modelo de taxa fixa (flat fee), eliminando as comissões tradicionais de 3-5% e oferecendo serviços end-to-end via app – desde valuation até listagem em portais como Rightmove
Atraiu investidores iniciais e impulsionou um crescimento explosivo, alcançando 20% de market share em vendas online até 2017 e um valuation de £1,3 bilhão na bolsa de Londres.
Sua ascensão foi alimentada por uma demanda por transparência e economia em um mercado fragmentado, escalando para mais de 400.000 listagens anuais e expandindo para Austrália e EUA, posicionando-se como pioneira no PropTech ao desintermediar corretores locais.
No entanto, a queda veio rapidamente devido a custos operacionais elevados (suporte humano e marketing consumiam 70-80% da receita), baixa conversão de leads (apenas 10-15%) e vulnerabilidades regulatórias, agravadas pela pandemia de COVID-19 em 2020, que reduziu transações em 50% e gerou prejuízos de £45 milhões, levando a demissões em massa e queda de 90% nas ações.
Adquirida em 2021 pela Strike por £12 milhões, a Purplebricks foi arrastada para o colapso quando a controladora faliu em 2023 por dívidas de US$ 100 milhões, suspendendo operações no UK e ilustrando as armadilhas da disrupção sem IA robusta para automação total – uma lição para startups como Ridley ou Morada AI.
O que aconteceu?
As plataformas digitalizaram, mas não automatizaram.
Faltava capacidade de personalização em escala.
Custos de aquisição eram altos demais para sustentar o flat fee.
O consumidor ainda precisava de orientação humana – que era cara.
A transação imobiliária permaneceu complexa, irregular e pouco padronizada.
Em outras palavras: A tecnologia estava pronta para digitalizar, mas ainda não estava pronta para decidir, orientar, qualificar ou negociar – funções que a IA generativa começa, agora, a desempenhar.
O que muda desta vez?
A diferença é que IA não só executa tarefas – ela estrutura a jornada, interpreta dados, conduz conversas, resolve objeções e reduz drasticamente o custo marginal de atender um cliente.
O flat fee do passado dependia de call centers e automação básica.
O flat fee atual depende de inteligência computacional.
Não se trata de ter razão – mas sim sobre possibilidade
Morada e Ridley não competem; elas revelam o leque de caminhos possíveis.
Uma IA que melhora o modelo.
Outra que substitui partes do modelo.
A pergunta estratégica que fica para executivos, investidores e operadores do setor é:
Você está usando IA para defender o mercado como ele é – ou para explorar o mercado como ele pode ser?
#2
O que a pesquisa do QuintoAndar nos diz sobre o óbvio
A pesquisa "Retratos do Morar", do QuintoAndar/Ipsos, circulou com força na última semana. Ela não trouxe grandes surpresas, mas trouxe dados que confirmam algumas cegueiras estratégicas do setor.
O primeiro ponto é o paradoxo da casa.
Enquanto o mercado institucional foca massivamente na verticalização, 75% dos brasileiros moram em casas.
Tratar o modelo horizontal como um nicho é um erro de escala. O Brasil mora em casa, e existe uma demanda reprimida por produtos horizontais com governança profissional.
O segundo ponto derruba um mito: a Geração Z não quer comprar imóveis.
Ao contrário da narrativa de que os jovens de 18 a 28 anos querem apenas viver de assinatura, 50% deles manifestam o desejo de compra.
O problema não é a falta de vontade, é a falta de viabilidade financeira e de produtos desenhados para esse momento de vida.
A curva de adoção dos novos modelos de moradia mostra também como suas preferências estão em diferentes estágios.
No Radar Pro dessa semana, mergulhamos nos dados da pesquisa para entender o que realmente move a decisão de compra, como a pauta climática influencia (ou não) o cliente e onde estão as oportunidades que o mercado ainda não capturou.
Clique aqui para ler a análise completa
#3
Arábia Saudita: O Canteiro de Obras de US$ 1,25 Trilhão
Você já deve ter ouvido falar da Liga Saudita e da Copa de 2034. Mas a verdadeira revolução no Reino não está no futebol – está no concreto.
Uma onda recente de investimentos em construtechs locais (como os US$ 28M na WakeCap e os US$ 17M na BRKZ) é apenas um sinal: a construção civil se tornou o pilar estratégico da transição econômica saudita.
A escala é inédita: US$ 1,25 trilhão em projetos, com o mercado imobiliário projetado para crescer a um CAGR de 8,7% até 2030 – um ritmo impossível em mercados maduros.
Mas não é só dinheiro de petróleo.
Existe uma demanda estrutural explosiva: 70% da população tem menos de 35 anos, e o governo quer elevar a taxa de propriedade para 70% até 2030.
Para isso, criaram o Programa Sakani, um modelo sofisticado de habitação acessível que já entregou 500 mil unidades e integra critérios ESG, blockchain e parcerias privadas.
Mas esse boom tem um custo. A inflação de materiais, a escassez de 500 mil trabalhadores e a complexidade regulatória criam riscos reais.
No Investor Track dessa semana, abrimos os números que traduzem esse momento (yields de até 12%, valorização de escritórios em 31%) e discutimos a oportunidade para quem tem expertise técnica: o governo saudita busca o "Cristiano Ronaldo" da construção.
Clique aqui para ler a análise completa
RETROSPECTIVA
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