Esta é a Investor Track, nossa nova análise semanal focada em estratégias e teses de investimento para o mercado imobiliário da próxima década. Para se inscrever e receber toda semana, basta clicar aqui.

_ABERTURA

Você olha para o seu patrimônio e vê números robustos. Alguns imóveis quitados, uma receita de aluguel aqui, uma valorização ali. Mas, quando surgem boas oportunidades você percebe:

Não tem liquidez.
Não tem agilidade.
Não tem flexibilidade.

Essa é a realidade silenciosa de milhares de investidores que fazem parte do que o mercado global chama de EMILLIs — Everyday Millionaires with Low Liquidity Investments.

Eles são milionários no papel, com patrimônio entre US$ 1 milhão e US$ 5 milhões, mas com capital preso. E muitas vezes presos ao tijolo.

No conteúdo de hoje:

• 💰 A ascensão silenciosa dos EMILLIs e o dilema da liquidez

• 🏠 O risco de se tornar “house poor” no mercado imobiliário brasileiro

• 📊 As novas oportunidades para diversificação e eficiência patrimonial

• ⚙️ O impacto de 1 ponto percentual a mais no retorno de longo prazo

• 🧱 O “novo tijolo”: ativos digitais e infraestrutura como real assets

• 🔮 O que te trouxe até aqui não necessariamente te leva adiante

_#1

A ascensão silenciosa dos EMILLIs

Segundo o UBS Global Wealth Report 2025, há mais de 52 milhões de EMILLIs no mundo, somando US$ 107 trilhões em riqueza. No Brasil, cerca de 250 mil pessoas estão nesse grupo. Um número expressivo — e crescente.

Boa parte deles construiu seu patrimônio com imóveis. E isso faz sentido: o real estate sempre foi símbolo de segurança e prosperidade. 

Só que essa concentração criou um novo tipo de armadilha: o investidor com ativos sólidos, mas inertes.

_#2

O dilema do house poor

Indivíduos com patrimônio elevado, mas travado em ativos ilíquidos e pouco eficientes financeiramente. É o que o mercado chama de house poor.

O termo surgiu nos Estados Unidos, especialmente após os anos 80 e 90, quando o acesso ao crédito imobiliário se ampliou e muitas famílias passaram a investir pesadamente na casa própria.

No Brasil, dados da FGV mostram que mais de 65% da riqueza das famílias está concentrada em imóveis, e apenas 18% do patrimônio total está alocado em instrumentos financeiros. 

Isso cria um descompasso: o investidor tem patrimônio relevante, mas pouca capacidade de movimentá-lo com agilidade ou obter retornos mais eficientes sobre esse capital.

A questão não é abandonar o mercado imobiliário. É entender que o jogo mudou. E que as novas oportunidades exigem uma nova mentalidade.

_#3

Oportunidades e desafios para o investidor

A provocação é: será que o próximo ciclo de geração de riqueza virá do tijolo novamente? Será que seu portfólio está entregando a melhor relação de risco e rentabilidade?

Apesar do apetite imobiliário, os EMILLIs ainda investem de forma concentrada e pouco estratégica. 

A baixa diversificação e o apego à propriedade direta representam uma ineficiência crônica — e também uma oportunidade.

Modelos como:

• FIIs com foco em renda previsível

• Propriedades multifamily

• CRIs e outros instrumentos de dívida privada lastreada em imóveis

• Club deals e operações estruturadas com co-GP ou equity preferencial

• Plataformas de crowdfunding imobiliário

• Tokens lastreados em ativos reais 

• Private equity em empresas do setor (construtechs, gestoras, incorporadoras)

… surgem como alternativas mais adequadas às necessidades deste investidor: preservar patrimônio com rendimento acima da média e menor esforço operacional.

_#4

O poder da otimização patrimonial

Imagine dois investidores com o mesmo ponto de partida: R$ 10 milhões. 

Um deles investe de forma passiva, obtendo um retorno real de 5% ao ano. O outro, mais atento à eficiência patrimonial, consegue elevar seu retorno para 6% ao ano, investindo melhor (apenas 1% a.a a mais). 

Ao final de 20 anos, o primeiro terá cerca de R$ 26,5 milhões. O segundo, R$ 32 milhões. A diferença de 1 ponto percentual se traduz em R$ 5,5 milhões de valor adicional no seu patrimônio. 

Isso é mais do que um bônus: é um novo ciclo de riqueza.

Essa assimetria mostra que não se trata apenas de alocar capital, mas de fazer isso com inteligência estratégica. 

A maior armadilha do investidor imobiliário tradicional é a complacência com retornos medianos e liquidez baixa.

_#5

Qual será o novo tijolo?

O tijolo impulsionou o primeiro ciclo de EMILLIs. Mas os ventos já mudaram. O cenário de juros, a digitalização dos ativos e o surgimento de veículos híbridos de investimento pressionam por uma nova mentalidade patrimonial.

Um bom exemplo vem do movimento recente dos family offices globais, que estão direcionando capital para infraestruturas digitais, como data centers, redes de fibra e torres de telecom. 

Esses ativos, antes ignorados por sua complexidade, agora ganham protagonismo por reunir três características-chave: 

1. previsibilidade de receita, 

2. baixa correlação com o mercado tradicional e 

3. forte tendência estrutural impulsionada por inteligência artificial, computação em nuvem e digitalização.

Segundo o UBS, quase um quarto dos family offices pretende aumentar a exposição à infraestrutura nos próximos cinco anos. 

Data centers, em particular, são vistos como "o novo real asset", oferecendo retornos internos de até 15% ao ano, contratos indexados à inflação e baixa vacância. 

Essa tendência reflete um movimento maior: sair do ativo físico tradicional e investir em infraestrutura que sustenta a nova economia.

_#6

O que te trouxe até aqui não necessariamente te leva adiante

A mensagem que você irá encontrar com frequência por aqui é a mesma: é possível investir no mercado imobiliário indo além do básico. 

Se você perdeu a edição da última semana, falamos aqui sobre a necessidade de você ser um investidor imobiliário à prova de futuro.

A próxima leva de milionários não quer repetir o erro do "house poor", a indústria já oferece alternativas mais flexíveis e rentáveis, sem abrir mão da segurança do real estate.

A provocação que fica: como você pode melhorar seu portfólio imobiliário para os próximos dez anos?

_NOVIDADE

Trilha semanal para o investidor imobiliário

Nosso lema na Terracotta há algum tempo é: entenda, haja, conecte-se, invista. 

Com esse espírito, estamos lançando o Investor Track: uma trilha semanal do Radar Terracotta focada no investidor do mercado imobiliário.

Feita para aquele investidor que quer estar preparado para as oportunidades da próxima década.

E que entende o ativo imobiliário como plataforma para capturar tendências antes que elas virem consenso.

Isso mesmo:

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_{NO RADAR}

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• A inevitabilidade do Senior Living

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