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_ABERTURA

O movimento de internacionalização do capital brasileiro está ganhando força. 

Grandes instituições, assessorias e multifamily offices, a cada semana, avançam em suas iniciativas voltadas a apresentar a investidores locais oportunidades de investimento em ativos imobiliários internacionais.

As teses e possibilidades são as mais diversas. 

Há algumas semanas falamos aqui sobre a tese da Invisto e na semana passada trouxemos o modelo que combina real estate e entretenimento em Las Vegas.

Mas hoje compartilho um outro caminho, o investimento no mercado de Dubai por meio de uma operação de crowdfunding. 

No conteúdo de hoje:

• 🏦 O movimento que está levando o capital brasileiro para além das fronteiras

• 🛠️ "Renovar para alugar": case prático de investimento para gerar renda em dólar

• 🏘️ Como uma modernização estratégica pode transformar um ativo e maximizar o aluguel

• 📈 Economics da operação: a busca por um retorno de 10% a.a em dólar e a análise dos números

• 🌍 Como plataformas digitais estão facilitando a diversificação imobiliária global

_#1

Real estate crowdfunding

Uma das portas de entrada mais acessíveis para investir em real estate em Dubai é via crowdfunding — modelo que permite a múltiplos investidores comprar frações de imóveis, com baixo aporte inicial e retorno proporcional à sua participação.

A plataforma Stake é hoje uma das líderes nesse movimento. 

Fundada em 2021, a empresa combina tecnologia, compliance rigoroso e curadoria imobiliária para facilitar o acesso a ativos premium no mercado residencial de Dubai.

Em junho de 2024, a Stake levantou US$ 14 milhões em uma rodada de Series A, liderada por fundos como o Mubadala e Middle East Venture Partners — capital que serviu para acelerar sua expansão, inclusive estender operações para a Arábia Saudita e Abu Dhabi.

O mercado de Dubai

O mercado imobiliário de Dubai vive um momento de expansão acelerada e tem mostrado resultados consistentes. Em 2024, houve crescimento de cerca de 27% no valor das transações residenciais, junto de um salto de 36% no volume de vendas. 

Os preços residenciais subiram em média 27,5% ao ano, com forte valorização tanto de apartamentos quanto de villas. 

As transações totais ultrapassaram AED 523 bilhões (a moeda local) em valor, demonstrando não só apetite de investimento estrangeiro, mas também demanda assegurada por moradores e compradores locais. 

Segmentos off‑plan (empreendimentos em construção) continuam a liderar as vendas, representando uma parte significativa das unidades comercializadas, com preços por metro quadrado também em elevação. 

_#2

Investindo em uma operação de Flip and Lease

Decidi então testar a plataforma e fazer uma primeira operação.

O ativo que selecionei foi um imóvel de 2 dormitórios no The View, na região de Fairways North Tower, um complexo residencial de alto padrão desenvolvido pela Emaar Properties (a maior incorporadora dos Emirados), o empreendimento oferece apartamentos de 1 a 3 quartos com vista privilegiada para o Emirates Golf Club, além de amenities como piscina, academia, playground e áreas comerciais internas.

O imóvel será adquirido em condições de “ready for renovation” — ou seja, passará por uma pequena modernização (estimada em 2 a 3 meses) antes de ser alugado para contratos de longo prazo. 

A receita anual estimada gira em torno de AED 257 mil (aproximadamente US$ 70 mil por ano), o que torna a operação interessante do ponto de vista de geração de caixa recorrente. 

Com risco de vacância relativamente baixo, isenção de imposto sobre renda em contratos de aluguéis residenciais em Dubai e valorização consistente no entorno, esse tipo de ativo representa uma porta de entrada qualificada para quem quer internacionalizar capital — sem a complexidade de comprar um imóvel diretamente ou lidar com questões burocráticas locais.

Busquei fugir do risco de desenvolvimento e fazer uma operação na qual começo a receber renda em pouco tempo.

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Criando valor por meio da reforma

Antes de ser alugado, o imóvel da operação no Fairways Towers passará por uma renovação completa com foco em valorização e atratividade para locação premium.

O escopo da reforma inclui três frentes principais:

• Melhorias extensas no interior, com aplicação de materiais modernos, marcenaria sob medida, iluminação aprimorada e um visual contemporâneo alinhado ao padrão do bairro.
  

• Cozinha redesenhada, com armários pretos de alto impacto visual, iluminação escultural e acabamentos em mármore — elementos que reforçam a percepção de sofisticação e funcionalidade.
  

• Mobiliário completo com apelo de mercado, usando peças modernas e bem selecionadas para acelerar a ocupação e justificar aluguéis mais altos, atraindo especialmente inquilinos expatriados de alta renda.

A renovação está estimada para durar entre 2 a 3 meses, e é pensada como uma alavanca para melhorar a rentabilidade do ativo desde o início da operação.

Essa abordagem ativa de gestão é um diferencial do modelo da Stake, que não apenas conecta capital a imóveis, mas trabalha para aumentar o retorno real do investimento com base em design, demanda e eficiência operacional.

Preferi um imóvel com foco em locação atual, pois a minha estratégia é buscar previsibilidade e resiliência com a locação de longo prazo, evitando volatilidade de short stay.

_#4

O economics da operação

O investimento no Fairways Towers via Stake é apresentado com um horizonte de retorno total de 50,4% em 5 anos, já considerando o custo da reforma. Mas o que está por trás desse número?

O custo total da operação é de aproximadamente AED 3,92 milhões (cerca de US$ 1,07 milhão), e é composto por três grandes componentes:

A Stake cobra uma taxa única de 1,5% sobre o investimento, já embutida no valor total. Essa taxa cobre toda a estruturação da operação, diligência jurídica, gestão do imóvel e distribuição de rendimentos ao longo do tempo.

Com a reforma prevista para durar até 3 meses e uma expectativa de receita anual de AED 257 mil, a operação combina geração de renda recorrente com valorização do ativo.

A operação apresenta um cap rate estimado de 5,1% ao ano fora inflação local e câmbio, considerando um rendimento líquido de AED 199.691 frente a um custo total de investimento de AED 3.919.026. 

Considerando também o futuro ganho de capital com a venda do imóvel é esperado que o retorno total ao investidor seja de 10,08% a.a

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Conclusão

Mais do que identificar a melhor oportunidade, ou se essa operação é a mais rentável, o intuito aqui é sinalizar as facilidades para um investidor imobiliário diversificar seu patrimônio global.

Plataformas como a Stake estão evoluindo e se multiplicando, e viabilizando que investidores construam uma cesta de ativos globais, seja com US$ 100 ou US$ 1M de dólares. 

_ENQUETE

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_{NO RADAR}

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