_ABERTURA

Hoje começo com uma provocação para quem busca funding: capital funciona apenas como um amplificador. 

Ele escala o sucesso, mas também acelera o desastre de teses mal desenhadas.

O mais importante é ter uma boa leitura de cenários.

Nesta edição, proponho um exercício de realismo para calibrar essa bússola. Apresento como tentar antecipar os acontecimentos de 2026 através dos Prediction Markets.

E analiso o desafio estrutural que nenhuma injeção de liquidez será capaz de resolver: o "ônus demográfico". Será que veremos o mercado imobiliário encolher?

O convite de hoje é para ajustar a lente e ajudá-lo a ter leitura correta do que está acontecendo hoje, mas o que está por vir ao longo das próximas décadas.

Boa leitura!

Quando um projeto imobiliário fica pelo caminho, a explicação mais comum costuma ser externa: juros, crédito, ciclo, governo, mercado.

Essa narrativa é confortável. Ela desloca a causa do fracasso para fora da decisão.

O problema é que os dados contam outra história.

No universo das startups, estudos recorrentes mostram que a principal causa de morte não é falta de funding. É ausência de demanda, timing errado ou modelo desalinhado com o contexto. 

Capital aparece apenas como consequência. 

Quando o cenário está bem lido, o dinheiro tende a aparecer. Quando não está, ele só posterga o fim.

No mercado imobiliário, a lógica é a mesma – só que mais lenta e mais cara.

Projetos “bons no papel” morrem porque foram desenhados para um mundo que já estava mudando.

Porque assumiram que demanda passada se repetiria.

Porque confundiram histórico de preço com sustentação futura.

Ou porque se apoiaram na ideia de que, se o ativo é sólido, o capital sempre resolve.

Quando se percebe, passou uma década e o projeto não entregou o que prometia.

Não resolve.

Warren Buffett nunca falou de capital como ponto de partida. O foco sempre foi outro:

No fundo, Buffett evita negócios que dependem de cenários perfeitos para funcionar.

Ele busca empresas que sobrevivem mesmo quando o mundo não colabora.

Quando trazemos essa lente para projetos imobiliários, a pergunta muda.
Não é: “o projeto é bom?”.

Mas sim: em que cenário ele continua vivo?

E mais importante: em quais cenários ele morre rapidamente?

O início do ano costuma ser o momento de projeções, planos e metas.

Mas existe uma armadilha comum nesse exercício: planejar assumindo continuidade, não ruptura.

Projetos morrem quando:

A falsa sensação de “bom projeto” surge quando tudo fecha na planilha, mas pouco se testa contra forças estruturais:

Demografia, comportamento, mobilidade, regulação, custo de capital e mudança no perfil de demanda.

Capital é acelerador, não corretor de rota.
Ele amplia decisões certas – e também as erradas.

Projetar o futuro não é tentar prever o próximo ciclo.
É construir projetos que não precisem acertar o cenário perfeito para sobreviver.

_{INVESTOR TRACK}

Falando em leitura de cenário, apresentamos marcos importantes na economia, geopolítica e tecnologia que podem impactar o mercado imobiliário.

Lula vai vencer as eleições, os juros vão cair nos EUA e por aqui, Groenlândia não vai ser invadida assim como China não vai invadir Taiwan e não teremos bolha de IA estourando. 

Mas essas não são opiniões, são indicações do que as apostas dos mercados por meio dos Prediction Markets estão indicando.

Essas plataformas, como Polymarket e Kalshi, transformam incertezas em contratos líquidos. 

E quando há dinheiro na mesa, o cenário desenhado para 2026 é de fricção contínua, mas sem rupturas sistêmicas.

Os preços atuais contam uma história que contraria o pânico das manchetes:

No Investor Track dessa semana, comento os 4 grandes riscos de 2026 sob a ótica das apostas financeiras e explico como utilizar esses mercados para proteger seu portfólio.

_{RADAR PRO}

Mais do que apenas olhar para o cenário do ano, é importante entender como desenvolver um negócio imobiliário capaz de sobreviver à próxima década. 

Ano passado o mercado imobiliário sentiu no lado da demanda, os efeitos positivos dos eventos migratórios e demográficos. Mas, no lado da mão de obra, enfrentou os efeitos do envelhecimento da força de trabalho e falta de reposição.

Muito tem se olhado para os sintomas, mas pouco tem se discutido um fenômeno inevitável: o ônus demográfico. 

Não é uma crise passageira, é uma mudança estrutural. E o Japão é o nosso espelho mais claro.

Lá, o ônus demográfico não destruiu o mercado, mas redistribuiu o valor de forma expressiva. Enquanto o interior acumula 9 milhões de casas vazias e desvalorização, Tóquio viu seus preços subirem entre 40% e 60%. O mercado não acabou, ele se concentrou.

No Brasil, o cenário será de uma assimetria radical.

As projeções indicam que, enquanto o Rio Grande do Sul pode perder quase 20% de sua população até 2070, o Mato Grosso deve crescer mais de 30%. 

São Paulo, mesmo perdendo 5,5 milhões de habitantes, manterá sua força pela concentração econômica, mas a disputa deixará de ser por expansão e passará a ser por produtividade e localização.

Na edição desta semana do Radar Pro, falo mais a fundo dos dados dessa transição demográfica, explico como o caso japonês antecipa o nosso futuro e mapeio quais regiões e estratégias sairão vencedoras no novo ciclo.

_{NO NOSSO RADAR}

_{FIQUE DE OLHO}

_FEEDBACK

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