ABERTURA
Em 2025, publicamos mais de 50 edições do Radar Terracotta, somando Radar Terracotta, Radar Pro e Investor Track.
A média de cada edição ficou entre 7 e 10 minutos de leitura, o que significa facilmente 6 a 8 horas de conteúdo ao longo do ano. É natural que nem todo mundo tenha conseguido acompanhar tudo.
A edição de hoje existe por isso: reunimos abaixo 13 edições que marcaram 2025.
Algumas se destacaram pela atenção do público. Outras porque marcaram movimentos importantes para nós e para o setor. Todas ajudam a entender como o mercado imobiliário vem se reorganizando.
#1
Lançamos o primeiro Mapa do Funding Imobiliário do Brasil
O que foi abordado: Apresentamos o primeiro mapa dedicado exclusivamente a quem aloca capital no mercado imobiliário brasileiro. O material reúne +170 alocadores (fundos, gestoras, plataformas, family offices) classificados por geografia, tipo de negócio e posicionamento. O critério: histórico comprovado, atuação institucional e presença pública.
Por que importa: O mapa reflete uma mudança clara no ciclo. Em um ambiente de capital mais seletivo, entender quem investe e como investe deixou de ser acessório para ser parte central da estratégia de qualquer projeto.
Napkin Funding Imobiliário
O que foi abordado: Introduzimos um framework simples para organizar o raciocínio de funding, dividindo o desenvolvimento em quatro estágios (terreno, lançamento, obra e estoque) e relacionando cada um ao tipo de capital mais compatível. O objetivo foi reduzir erros de captação incompatível com o estágio do projeto.
Por que importa: Grande parte das distorções do mercado vem da estrutura de capital, não do produto. Esse framework conecta a teoria à prática de iniciativas como o nosso bootcamp executivo de funding imobiliário (CTA: lista de espera para 2a turma)
Seja um investidor imobiliário à prova de futuro
O que foi abordado: Lançamento da nossa editoria focada em teses de investimento. Organizamos as forças que pressionam o setor (comportamento, custos, macro) e apresentamos cinco direções estratégicas: ativos operacionais, construção industrializada, digitalização, ESG e estruturação inteligente de capital.
Por que importa: Formalizamos uma nova lente editorial: tratar o mercado não apenas pela ótica do empreendedor ou do ativo, mas pela lógica de alocação, tese e portfólio.
Ouro dispara. Real estate estabiliza
O que foi abordado: Análise do desempenho do ouro versus índices globais de preços residenciais. Discutimos como juros elevados e incerteza fiscal afetam a atratividade dos ativos reais, mostrando a estabilização dos preços imobiliários após o pico de 2021.
Por que importa: Ajuda a separar narrativa de fundamento. O imóvel continua relevante, mas deixou de ser hedge automático; sua atratividade agora depende mais de liquidez e capacidade de gerar renda.
Os Fundamentos do Multifamily no Brasil
O que foi abordado: Detalhamento do multifamily como ativo operacional: ciclo de vida, métricas financeiras (NOI, YoC, Cap Rate) e as diferenças estruturais entre Brasil e EUA. Apontamos limitações locais como custo de dívida e mercado secundário incipiente.
Por que importa: Multifamily exige lógica distinta da incorporação tradicional. Sem entender operação e capital paciente, o risco de errar a leitura de retorno é alto.
A Reforma Tributária pode encarecer a permuta imobiliária em até 11%
O que foi abordado: Analisamos, com base na EC 132/2023 e na LC 214/2025, como a Reforma altera a lógica da permuta de terrenos por unidades. Detalhamos o impacto do novo regime CBS/IBS sobre proprietários (PF e PJ), mostrando a tributação mais onerosa na venda das unidades recebidas.
Por que importa: A permuta continua central no capital stack, mas deixa de ser fiscalmente “neutra”. A mudança pressiona margens, afeta a precificação de terrenos e exige sofisticação na modelagem para manter a viabilidade dos projetos.
Os Fundamentos do Senior Living
O que foi abordado: Organização do setor por níveis de dependência e detalhamento da cadeia de agentes (usuário, operador, investidor). Trouxemos dados do mercado americano sobre ocupação e margens, destacando que é um ativo intensivo em operação.
Por que importa: Senior Living não é short stay disfarçado. A viabilidade está ligada à qualidade da operação, com impactos financeiros e humanos relevantes.
Bolha nos studios? Ou só mais um refluxo imobiliário?
O que foi abordado: Questionamos o termo “bolha” e propusemos uma leitura técnica: aumento de oferta e compressão de rentabilidade levando a um ajuste gradual. Comparamos o cenário atual com ciclos anteriores e a relação short stay vs. long stay.
Por que importa: Desloca o debate do alarmismo para os fundamentos. Governança, gestão e liquidez pesam mais do que a tipologia isolada.
Esporte e Real Estate: quando a paixão vira estratégia
O que foi abordado: Análise de projetos urbanos ancorados em arenas esportivas (case Mission Rock), detalhando estrutura societária, mix de usos e financiamento. Discutimos também os riscos, como ciclos longos de aprovação.
Por que importa: Mostra que o valor pode estar menos no edifício isolado e mais na capacidade de gerar fluxo e permanência no entorno.
O último Mapa das Construtechs e Proptechs
O que foi abordado: Última edição do mapa após quase dez anos, reunindo 1.232 startups. O levantamento evidencia consolidação, aquisições e o crescimento das real estate fintechs conectadas a funding.
Por que importa: Sinaliza o fim de um ciclo. O foco deixa de ser a quantidade de startups e passa a ser quem sobrevive, escala e captura valor de verdade.
CoStar: império de dados e IA reescrevendo o mercado
O que foi abordado: Estudo da trajetória da CoStar e sua expansão para analytics e marketplaces via IA. Destacamos a base proprietária de dados como principal vantagem competitiva e as implicações para mercados menos estruturados.
Por que importa: Ilustra como dados e tecnologia deixaram de ser diferenciais para se tornarem infraestrutura mínima de competição.
Ou você terá uma fábrica de casas ou será cliente de uma
O que foi abordado: Análise da construção industrializada (modelos horizontais vs. verticais) e como a viabilidade depende de escala produtiva e ocupação de fábrica. Conecta o tema à demanda previsível e estrutura de capital.
Por que importa: A vantagem competitiva está migrando da obra em si para o sistema produtivo e financeiro que a sustenta.
O que a MRV nos ensina sobre multifamily
O que foi abordado: Análise do caso Resia (MRV), focando na transição do modelo build & hold diante da mudança macroeconômica. Explicamos a relação entre YoC e Cap Rate e como a inversão dessa equação destrói valor.
Por que importa: Exemplo concreto de que até grandes players precisam rever modelos quando o custo de capital muda.
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